De eindejaarsperiode is traditioneel een rustige tijd op de woningmarkt. Veel eigenaren stellen hun verkoopplannen uit tot het nieuwe jaar, wanneer de markt weer aantrekt. Maar is dat in de huidige situatie wel verstandig? Met belangrijke belastingwijzigingen die per 1 januari 2026 ingaan, prijsverwachtingen die sterk uiteenlopen en een politiek klimaat vol onzekerheden, is de timing van je verkoop belangrijker dan ooit.

In dit artikel nemen we alle relevante factoren door die je beslissing moeten beïnvloeden. Van concrete cijfers over prijsontwikkelingen tot de impact van nieuwe wetgeving. Zodat jij een weloverwogen keuze kunt maken: nog snel afronden in 2025, of juist strategisch wachten tot 2026?

De Huidige Stand van de Woningmarkt: Waar Staan We Nu?

De Nederlandse woningmarkt heeft in 2025 een opmerkelijk jaar achter de rug. De gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen steeg in het derde kwartaal met 7,8 procent vergeleken met een jaar eerder , met regionale verschillen die oplopen tot meer dan 10 procent in sommige provincies.

Actuele Prijsontwikkelingen per Regio

De landelijke cijfers vertellen slechts een deel van het verhaal. De regionale verschillen zijn in 2025 opvallend groot geworden:

Groningen en Drenthe: De Koplopers Groningen en Drenthe stijgen het hardst doordat betaalbaarheid kopers uit de Randstad aantrekt . Deze provincies profiteren van een exodustrend: kopers die uitwijken naar regio's waar hun budget nog een volwaardige woning kan kopen.

Noord-Holland: Afkoeling Zichtbaar De Randstad laat een gemengd beeld zien. Noord-Holland toont een duidelijk afkoelmoment , vooral door de combinatie van hoge basisprijzen en een golf van uitponding waarbij verhuurders hun woningen verkopen.

Zuid-Holland en Gelderland: Stabiele Groeiers Deze provincies handhaven een gezonde groei door een actieve transactiemarkt en blijvende vraag vanuit zowel lokale als externe kopers.

De Uitpondgolf: Tijdelijk Effect met Grote Impact

Een van de meest bepalende factoren in 2025 is de massale verkoop van huurwoningen door beleggers. Van 57.000 verkopen in het tweede kwartaal van 2024 naar 63.000 in kwartaal drie van 2025, een toename van ruim vijftien procent . Deze uitpondgolf heeft twee belangrijke effecten:

  1. Prijsdrukkend Effect: Door het grote aanbod van voorheen verhuurde woningen blijven de prijzen kunstmatig laag. Zonder die uitpondgolf zouden de huizenprijzen ongeveer vijf procent hoger hebben gelegen, vooral in grote steden waar het verschil gemiddeld 35.000 euro bedraagt .

  2. Tijdelijk Karakter: Deze golf is eindig. Zodra beleggers hun portefeuilles hebben aangepast aan de nieuwe wetgeving, zal het aanbod van deze woningen opdrogen. Zodra de uitponding afneemt en de nieuwbouw niet snel aantrekt zal de prijsdruk oplopen in 2026 .

Wat Brengt 2026? Prijsverwachtingen van de Experts

Alle grote financiële instellingen verwachten verdere prijsstijgingen, zij het in een meer gematigd tempo dan in 2025. Hier is wat de experts voorspellen:

De Bank Prognoses

Rabobank verwacht dat de prijzen in 2025 nog eens 8,6% stijgen en in 2026 met 5,5% . ABN AMRO houdt een vergelijkbare lijn aan met een prijsstijging van 8,7% in 2025 en een iets kleinere stijging van 3% in 2026 . ING neemt een middenpositie in met een schatting van 6,5% in 2025 en nog eens 4% stijging in 2026 .

De Nederlandsche Bank komt uit op een prijsstijging van 7,5% in 2025, 4,0% in 2026 en 4% in 2027 .

Wat Betekent Dit Concreet?

Stel, je woning is vandaag €500.000 waard. Volgens de gemiddelde verwachtingen zou deze eind 2026 tussen de €515.000 (conservatief scenario) en €540.000 (optimistisch scenario) waard kunnen zijn. Een verschil van €15.000 tot €40.000.

Maar let op: deze cijfers zijn gemiddelden. Jouw specifieke situatie hangt af van:

  • De regio waar je woningeigendom ligt
  • De staat en energielabel van je woning
  • Het type woning (appartement, rijtjeshuis, vrijstaand)
  • Lokale ontwikkelingen in je buurt

De Belastingwijzigingen van 2026: Dit Moet Je Weten

Per 1 januari 2026 gaan er fundamentele wijzigingen in op het gebied van overdrachtsbelasting. Deze hebben directe gevolgen voor bepaalde groepen verkopers en kopers.

Overdrachtsbelasting: Verlaging voor Beleggers

Het overdrachtsbelasting tarief voor de verkrijging van woningen door onder meer beleggers wordt per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8% . Dit is bedoeld om investeringen in de woningmarkt te stimuleren.

Wat betekent dit voor jou als verkoper?

Als je een woning verkoopt die interessant is voor beleggers (bijvoorbeeld een goed verhuurbare eengezinswoning of appartement), kan deze verlaging de koopkracht van deze doelgroep vergroten. In de praktijk betekent dit dat beleggers per 1 januari 2026 op een woning van €400.000 maar liefst €9.600 minder overdrachtsbelasting betalen. Dat is geld dat ze mogelijk in een hoger bod kunnen steken.

Er is zelfs een amendement ingediend om het tarief verder te verlagen naar 6%, wat het effect nog zou versterken.

Startersvrijstelling: Hogere Drempel

Voor het jaar 2025 zal een hogere woningwaardegrens gelden van €525.000 . Deze grens blijft ook in 2026 van kracht, wat betekent dat starters tot 35 jaar tot dit bedrag vrijgesteld blijven van overdrachtsbelasting.

Voor verkopers met woningen onder de €525.000 betekent dit een stabiele doelgroep van eerste kopers die zonder overdrachtsbelasting kunnen kopen.

BTW-Wijzigingen: Impact op Renovatie

De btw-herzieningsregels worden per 2026 uitgebreid met investeringsdiensten aan onroerende zaken . Dit kan gevolgen hebben voor eigenaren die recent grote verbouwingen hebben uitgevoerd met btw-aftrek. De herzieningstermijn van vijf jaar betekent dat bij verkoop binnen deze periode correcties kunnen plaatsvinden.

De Hypotheekrenteontwikkeling: Koopkracht van Potentiële Kopers

De betaalbaarheid van woningen wordt in belangrijke mate bepaald door de hypotheekrente. En die kent een onzekere toekomst.

Huidige Rentesituatie

De 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG hangt rond 3,53–3,87% . Dit is een relatief gunstig niveau, vooral vergeleken met de piek van boven de 4% in eerdere perioden.

Renteverwachtingen: Spanning Tussen Hoop en Vrees

De Europese Centrale Bank heeft de rente in 2024 en begin 2025 meerdere keren verlaagd, wat beleggers hoopvol stemde. Maar begin maart steeg de kapitaalmarktrente onverwacht met 0,45%, de grootste stijging in tien jaar . Deze volatiliteit maakt voorspellingen onzeker.

Rabobank houdt een scenario open waarin rentes nog iets dalen, maar ook een scenario waarin ze richting 4% kruipen .

Wat betekent dit voor de timing van je verkoop?

Als de rente verder daalt, stijgt de koopkracht van potentiële kopers. Dat kan leiden tot hogere biedingen. Maar als de rente onverwacht stijgt, krimpt de koopkracht en kunnen biedingen lager uitvallen. In het huidige klimaat van onzekerheid is het moeilijk te voorspellen welk scenario zich ontvouwt.

De Politieke Factor: Onzekerheid als Constante

De Nederlandse vastgoedmarkt wordt sterk beïnvloed door politieke beslissingen. En die laten in 2025 en richting 2026 een gemengd beeld zien.

Hypotheekrenteaftrek: Discussie Laait Op

De discussie over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek is weer opgelaaid. Dit fiscale voordeel kost de overheid jaarlijks €11 miljard en staat regelmatig ter discussie. Verschillende politieke partijen hebben uiteenlopende standpunten, wat onzekerheid creëert voor huidige en toekomstige eigenaren.

Bouwambities versus Realiteit

Het kabinet Schoof heeft een ambitieuze bouwopgave van 100.000 woningen per jaar tot 2030, waarvan twee derde betaalbaar moet zijn . In de praktijk blijkt bouwen echter complex door schaarste aan bouwgrond, conflicten met stikstofbeleid en netcongestie.

Als deze bouwopgave niet wordt gehaald, blijft de schaarste op de woningmarkt bestaan en zullen prijzen verder onder druk blijven staan. Haalt het kabinet de doelstellingen wel, dan kan op termijn meer aanbod leiden tot stabilisatie van de prijzen.

Scenario-Analyse: Verkopen in 2025 vs Wachten tot 2026

Laten we drie realistische scenario's doorlopen om je beslissing te ondersteunen.

Scenario 1: Je Verkoopt Nog Voor 31 December 2025

Voordelen:

  • Je profiteert van de huidige, relatief lage hypotheekrente die kopers nog goede koopkracht geeft
  • Je vangt mogelijk de staart van de uitpondgolf mee, met extra kopers op zoek naar een woning
  • Je mist belastingwijzigingen die mogelijk nadelig uitpakken
  • Zekerheid: je weet wat je krijgt in het huidige marktklimaat
  • Voor beleggers die jouw woning willen kopen: ze betalen nog 10,4% overdrachtsbelasting (nadeel voor hen)

Nadelen:

  • December is traditioneel een rustige maand met minder kijkers
  • Je mist de prijsstijging die experts voor 2026 verwachten (3-5,5%)
  • De verlaging van overdrachtsbelasting voor beleggers per 1 januari 2026 kan leiden tot hogere biedingen van deze groep
  • Je hebt weinig tijd voor optimale voorbereiding

Best geschikt voor:

  • Eigenaren met acute verkoopdrang (scheiding, erfenis, verhuizing werk)
  • Woningen in topconditie die snel verkocht kunnen worden
  • Eigenaren die zekerheid prefereren boven potentieel hogere opbrengst
  • Situaties waarin verkoopkosten elke maand oplopen (dubbele hypotheek, leegstand)

Scenario 2: Je Wacht Tot Januari-Maart 2026

Voordelen:

  • De woningmarkt trekt traditioneel sterk aan in het nieuwe jaar met meer kijkers
  • Je profiteert mogelijk van de verwachte prijsstijging van 3-5,5%
  • Beleggers kunnen vanaf 1 januari 2,4% minder overdrachtsbelasting betalen, wat hun koopkracht vergroot
  • Je hebt tijd voor optimale voorbereiding en presentatie van je woning
  • De uitpondgolf loopt mogelijk ten einde, waardoor er minder concurrentie is van uitgepondde huurwoningen

Nadelen:

  • Onzekerheid over daadwerkelijke prijsontwikkeling
  • Risico van rentestijging die koopkracht kopers kan verminderen
  • Mogelijk verslechterende economische vooruitzichten
  • Extra maanden woonlasten
  • Concurrentie met andere verkopers die dezelfde timing kiezen

Best geschikt voor:

  • Eigenaren zonder tijdsdruk
  • Woningen die baat hebben bij grondige voorbereiding
  • Situaties waarin potentiële prijsstijging de extra woonlasten ruimschoots compenseert
  • Eigenaren in regio's met sterke groeiverwachtingen

Scenario 3: De Hybride Strategie

De Aanpak: Je start de voorbereiding en taxatie nog in 2025, maar richt je marketing op verkoop in januari 2026. Dit betekent:

  • December: professionele foto's, taxatie, notaris regelen
  • Laatste week december: online plaatsing (mensen kijken wel!)
  • Eerste bezichtigingen: eerste week januari
  • Streven naar ondertekening: januari 2026

Voordelen:

  • Je combineert het beste van beide werelden
  • Je staat direct in januari "top of mind" bij kopers
  • Minder concurrentie in de kerstperiode met jouw online advertentie
  • Je vangt het "nieuwjaars-enthousiasme" van kopers
  • Profiteert alsnog van eventuele belastingvoordelen per 1 januari

Nadelen:

  • Vereist goede planning en voorbereiding tijdens de feestdagen
  • Bezichtigingen tussen kerst en oud & nieuw zijn vaak niet ideaal
  • Je loopt risico dat sommige kopers wachten tot "later in januari"

Best geschikt voor:

  • Goed voorbereide verkopers met flexibiliteit
  • Aantrekkelijke woningen in gewilde wijken
  • Eigenaren die wel enige tijdsdruk hebben maar niet acuut

De Regionale Factor: Waar Staat Jouw Woning?

Je timing moet ook afhangen van de specifieke markt waarin je verkoopt. De verschillen tussen regio's zijn aanzienlijk.

Randstad: Afwachten Kan Interessant Zijn

In de Randstad hebben we gezien dat de uitpondgolf het sterkste effect heeft gehad op prijzen. Zonder de uitpondgolf zouden de huizenprijzen vooral in grote steden gemiddeld 35.000 euro hoger hebben gelegen . Nu deze golf in 2026 waarschijnlijk afneemt, kunnen Randstad-prijzen goed herstellen.

Advies: Als je woning in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag of Utrecht staat, kan wachten tot Q1 2026 strategisch verstandig zijn.

Groningen, Drenthe, Friesland: Momentum Meenemen

Deze provincies zitten op dit moment in een sterke groeifase. De vraag is echter of deze groei duurzaam is of vooral gedreven wordt door tijdelijke factoren (uitwijkende Randstedelingen).

Advies: Als je in deze regio's zit en al tevreden bent met het huidige prijsniveau, is verkopen in 2025 ook een solide optie.

Zuid-Holland en Gelderland: Stabiele Groei

Deze regio's tonen consistente, gezonde groei zonder extreme pieken of dalen.

Advies: Hier is timing minder kritisch. Zowel 2025 als begin 2026 bieden goede mogelijkheden.

Specifieke Woningtypen: Timing per Categorie

Appartementen vs Eengezinswoningen

Appartementen: Deze zijn vaak populair bij beleggers en starters. De verlaging van overdrachtsbelasting voor beleggers per 2026 kan gunstig uitpakken. Tegelijk profiteer je van de startersvrijstelling die ook in 2026 actief blijft.

Eengezinswoningen: Gezinnen kopen vooral in het voorjaar (schooljaar, zomervakantie). Verkopen in januari betekent tijd voor een volledige verkoopprocedure met levering voor de zomer.

Energielabel: Impact op Timing

Woningen met een slecht energielabel (E, F, G) krijgen extra druk. Minister Keijzer kondigde aan dat woningen met energielabels E, F en G uiterlijk 1 januari 2029 minimaal label D moeten hebben .

Advies: Heb je een woning met een slecht energielabel?

  • Verkoop in 2025/2026: Voordat kopers hier nog kritischer op gaan letten
  • Of investeer eerst: Verbeter het label naar minimaal D voor een betere verkoopprijs

De Berekening: Wat Levert Wachten Concreet Op?

Laten we een rekenvoorbeeld maken voor een gemiddelde Randstad-woning:

Uitgangssituatie:

  • Huidige waarde: €500.000
  • Maandelijkse woonlasten bij leegstand: €1.500 (hypotheek, VvE, verzekeringen)
  • Verwachte prijsstijging 2026: 4% (gemiddelde van banken)

Scenario A: Verkoop December 2025

  • Verkoopopbrengst: €500.000
  • Extra woonlasten: €0

Scenario B: Verkoop Maart 2026

  • Verkoopopbrengst: €520.000 (4% stijging)
  • Extra woonlasten: 3 maanden × €1.500 = €4.500
  • Netto voordeel: €15.500

Let op: Dit is een vereenvoudigd voorbeeld. In werkelijkheid spelen meer factoren:

  • Verkoopkosten (makelaar, notaris)
  • Belastingeffecten
  • Onzekerheden in prijsontwikkeling
  • Persoonlijke situatie (nieuwe woning al gekocht?)

Wanneer is Directe Verkoop aan Stadsborgh een Optie?

Niet elke eigenaar heeft de luxe om maanden te wachten op het optimale verkoopmoment. In sommige situaties is snelheid belangrijker dan het absolute maximum uit je woning halen. Denk aan:

Acute Situaties:

  • Scheiding waarbij snel duidelijkheid nodig is
  • Erfenis met meerdere partijen die uitbetaald moeten worden
  • Werkverhuizing naar het buitenland
  • Dubbele woonlasten die financieel te zwaar drukken
  • Gezondheidsredenen waarbij een verhuizing spoedeisend is

Complexe Woningen:

  • Woningen met een slecht energielabel waar je niet in wilt investeren
  • Woningen die groot onderhoud nodig hebben
  • Panden met juridische complicaties

Onzekerheid Over de Toekomst:

  • Situaties waarin je de onzekerheid van prijsontwikkelingen en markttiming niet wilt dragen
  • Voorkeur voor gegarandeerde zekerheid boven potentieel hogere opbrengst

In deze gevallen biedt directe verkoop aan een professionele opkoper zoals Stadsborgh een aantrekkelijk alternatief. Je weet binnen enkele dagen wat je krijgt, zonder financieringsvoorbehoud, makelaarskosten of maandenlange onzekerheid. De afweging is dan niet "2025 of 2026", maar "gegarandeerde zekerheid nu versus onzekere hogere opbrengst later".

Checklist: Verkopen in 2025 of Wachten tot 2026?

Gebruik deze checklist om jouw persoonlijke situatie te evalueren:

Overwegingen die Pleiten voor Verkoop in 2025:

  • [ ] Je hebt acute tijdsdruk (scheiding, erfenis, verhuizing)
  • [ ] Je woning heeft een slecht energielabel en je wilt niet investeren
  • [ ] Je draagt dubbele woonlasten die zwaar wegen
  • [ ] Je zit in Noord-Holland waar de markt afkoelt
  • [ ] Je hebt een deal met kopers die nu willen kopen
  • [ ] Je wilt geen risico lopen op rentestijging
  • [ ] Zekerheid is belangrijker dan maximale opbrengst

Overwegingen die Pleiten voor Wachten tot 2026:

  • [ ] Je zit in de Randstad waar de uitpondgolf eindigt
  • [ ] Je woning is aantrekkelijk voor beleggers (voordeel lagere overdrachtsbelasting)
  • [ ] Je hebt geen tijdsdruk en draagt geen dubbele lasten
  • [ ] Je woning heeft optimale voorbereiding nodig
  • [ ] Experts verwachten 3-5,5% prijsstijging in jouw regio
  • [ ] Je kunt de tijd gebruiken voor energielabelverbetering
  • [ ] De lokale markt in jouw wijk is in opkomst

Conclusie: Maak een Weloverwogen Keuze

De vraag "verkopen in 2025 of wachten tot 2026" heeft geen universeel antwoord. Het hangt af van jouw unieke situatie, locatie, woningtype en persoonlijke prioriteiten.

Verkoop in 2025 als:

  • Je acute tijdsdruk hebt of zekerheid belangrijker vindt dan maximale opbrengst
  • Je in een afkoelende markt zit
  • Je woning zonder voorbereiding klaar is voor verkoop

Wacht tot 2026 als:

  • Je in de Randstad zit waar herstel wordt verwacht
  • Je woning baat heeft bij grondige voorbereiding
  • Beleggers een relevante doelgroep zijn (profiteer van lagere overdrachtsbelasting)
  • Experts voor jouw regio sterke groei verwachten

Overweeg een hybride strategie als:

  • Je enige tijdsdruk hebt maar niet acuut
  • Je wilt profiteren van het drukke januari-seizoen
  • Je de kerstperiode kunt gebruiken voor optimale voorbereiding

En vergeet niet: als de hele afweging te complex wordt of de omstandigheden om snelheid vragen, bestaat altijd de optie van directe verkoop aan een professionele opkoper. Soms is de zekerheid van een gegarandeerde afname binnen enkele dagen meer waard dan maanden speculeren over de beste timing.

Wil je persoonlijk advies over jouw specifieke situatie? Neem contact op met Stadsborgh. Of je nu kiest voor directe verkoop of een strategische marktintroductie begin 2026, wij denken graag met je mee over de beste aanpak voor jouw woning in de Randstad.